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[莆魚觀點] 莆田這小區給業主發錢了,那你家呢?

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 樓主| 發表于 2022-10-30 17:18 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式 | 來自福建
前有東城一號業主委員會給各位業主發錢(款項來源為小區公共收益),后有九華幸福苑業主委員會成功罷免物業,在業主們幸福笑容的背后,離不開市城市管理局大力開展關于物業的“點題整治”行動。

東城一號小區公共收益發放現場
圖源莆田廣播電視臺

針對物業服務“亂象”,莆田在積極推進整治。那莆田各小區業主也應該“里應外合”,協助官方BM共同監督,共創美好小區。而成立業主委員會是關鍵一點,業主委員會既能對物業公司進行有效監督,也能及時維護業主的合法權益。

那么,業主委員會該如何有效監督物業并維護業主的合法權益呢?這就需要各位業主清楚了解物業服務以及公共收益的具體范疇了。

01 公共收益與物業服務的范圍

物業服務,是按照小區與物業簽訂的《物業服務合同》里的內容提供相應服務。一般來說,物業服務內容包括房屋安全管理、公共設施維護、小區整體綠化、公共區域保潔以及公共秩序維護等。

可以說,物業服務質量決定業主們的居住品質與幸福度,業主繳納物業費,物業提供相應的服務,兩者是等價交換的關系。

而小區的公共收益,主要指利用小區公共部分進行經營獲得的收益,比如占用小區公共區域停放車輛的停車收益、電梯間或戶外的廣告收益、租賃商戶租金等等都屬于小區公共收益。

根據《民法典》第二百八十八條,小區的公共收益扣除合理成本之后,屬于業主共有。既然小區的公共收益為業主共有,那業主們能否將這部分收入用于抵扣物業費呢?

02 公共收益能否抵扣物業費?

小區的公共收益能否直接抵扣物業費,應由業主大會表決決定。

根據《物業管理條例》第五十四條,小區內公共收益的使用,應通過業主大會表決決議進行分配,如果業主大會不做決定,則應全部補充到維修資金中。諸如小區道路翻新,綠化維護,配套設備保養等等大都是從該部分收入中支取。

而且,物業費和公共收益屬于兩個不同性質,物業費用于物業管理人員薪資和福利、清潔衛生、綠化養護、秩序維護、辦公稅或經業主統一的其它費用;公共收益資金則用于補充維修資金、支付業主委員會工作經費、補貼物業服務費不足、物業共有部分的維修或改造等,兩者不能相互抵消。

也正因為有物業對小區的維護和管理,我們房子才能保持“年輕態”,房價也因此保值。所以業主們應該支付相應的物業費。當然,要是物業沒盡好自己的責任,提供的服務有瑕疵,就另當別論了。

03 物業服務不合理可以拒交物業費嗎?

既然有盡好自己責任的物業,也有服務存在違約行為的物業。通過人民資訊分享關于《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的總結歸納[1],如若出現以下情況,業主們有權通過協商或法律程序不交/少交物業費:

1、因為房屋質量問題還未交房,物業費由開發商繳納;
2、物業公司未履行物業合同服務責任的,全體業主可以拒交(需要提供有力的證據);
3、物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準(需要提供證據);
4、物業公司沒有物價管理BM各項審批文件原件;
5、物業公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準、物業費不符合相關BM指定的物業服務收費方法(需要提供證據)。

當然,上訴情況需要具體分析,不能一概而論。因為物業服務是針對小區內所有的業主以及公共區域的各方面服務內容提供的,涉及到整體的公共利益。類似家中漏水、開發商沒有發產權證、鄰里糾紛等等,這些不屬于物業的管理范疇,業主不能以此理由拒交物業費。

但如果存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的。比如:小區門禁損壞(物業未及時修復)、小區未設保安室(也無安保人員巡查)、監控錄像損壞缺失(未及時修理)等原因,導致業主財物被盜等個人利益受到損害,說明物業在安全保障方面明顯管理不到位,可以通過法律程序或協商適當減免物業費并進行賠償。


04 空置房屋該不該交物業費?
在業主交物業費中,其實還存在有一種特殊情況:

“空置房要不要交物業費?”
“我房子沒住,也沒裝修,物業公司憑什么讓我交物業費?”


答案是肯定的,應該交物業費。關于繳納物業費,gj也有相關的法律規定:

物業服務具有公共屬性,服務對象是整個小區,并非針對業主個人,雖然房屋確實空置了,但小區衛生依然有物業人員每天打掃清潔,安保人員在時時巡查維護,所有設施設備的維護工作也在進行.....所以業主們房子即便是長期空置,對于物業公司而言,并沒有減輕他們的任務量。從這個角度來說,空置房的物業費依然需要繳納。

換句話說,如果很多人以空置房為理由拒絕/拖延交物業費,導致房屋、公共設備無法及時保養維修,最終損害的是絕大多數業主的合法權益。既然物業已經提供相應的服務,各位業主還是要交物業費的。

05 寫在最后

其實沒有人反對物業服務,大家反對的是不透明、不民主、不規范、不合理的物業。

如果物業能做到明碼標價(包括小區的公共收益在內),并在服務范圍內盡好責任,業主們按照合同及物業提供的實際服務來支付物業費,相信大家也不盡是反對的聲音。

小編認為,我們不能簡單地站在業主或物業的角度看問題,如果物業服務與收費能對等,物業對服務內容與小區收益能公開展示,業主們為小區環境建設盡一份心,出一份力,相信物業和業主們之間的矛盾也會相對減少,未來物業與業主們合作關系也能更穩定、融洽。各位小伙伴們怎么看呢?歡迎評論區留言~

溫馨提示:[1]來源人民資訊轉載《最高院告訴你,什么情況下可以不交物業費》:https://baijiahao.baidu.com/s?id ... r=spider&for=pc
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發表于 2022-10-31 07:51 | 只看該作者 | 來自福建
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發表于 2022-10-31 08:28 來自手機 | 只看該作者 | 來自福建
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發表于 2022-10-31 09:12 | 只看該作者 | 來自福建
監管BM感覺都停留在表面
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發表于 2022-10-31 12:33 來自手機 | 只看該作者 | 來自福建
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發表于 2022-10-31 14:43 來自手機 | 只看該作者 | 來自福建
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發表于 2022-11-1 18:50 來自手機 | 只看該作者 | 來自福建
歐式臻城,之前也發了
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8#
發表于 2022-11-9 10:38 來自手機 | 只看該作者 | 來自福建
荔園小區安居物業,侵占業主利益。業委會都是擺設。
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